«Недвижимость – самая устойчивая валюта»
Вряд ли кто-то из нас сегодня сможет с уверенностью заглянуть в завтрашний день и похвастаться далеко идущими планами. Для того чтобы обезопасить граждан от необдуманных действий, которые могут повлечь за собой потерю значительной суммы сбережений, и в первую очередь семьи, в которых подрастают дети, и снизить риски потери капиталовложений граждан, мы обратились к специалисту, брокеру по недвижимости, юристу, сопровождающему сделки с недвижимостью уже более 20 лет, руководителю агентства недвижимости «Маруся» и маме двоих детей Соляковой Марии.
Мария, слово «брокер», которое еще до недавнего времени звучало в разговорах отдельных граждан нашей страны, сегодня приобретает свою актуальность, как никогда, и выходит за рамки специалистов финансовой сферы. Расскажите, кто же такой брокер, для чего он нужен и как с ним работать?
Брокер по недвижимости – это эксперт на рынке недвижимости, который не понаслышке знает участников рынка, актуальные предложения, стратегии и тактики продаж застройщиков, подводные течения, может сделать анализ и прогноз по конкретной локации и объекту, исходя из объективных данных и своего опыта. Огромный временной ресурс уходит на первичный анализ и отбор объектов, в Москве на сегодняшний день более 1500 площадок с новостройками. Брокер сделает эту работу эффективно под ваши задачи и цели в минимальные сроки, убрав риски столкновения с фейками и маркетинговыми ловушками. Брокер – независимый участник рынка, он работает на результат сделки, а не на конкретного застройщика. Существует практика, когда за помощь в сопровождении сделки платит застройщик, есть и другая маркетинговая модель продаж – когда продают через рекламные бюджеты. Чтобы оптимизировать свои расходы на сделку, всегда обговаривайте с брокером, как правильно вести диалог с продавцом, чтобы получить дополнительные преференции и скидки. В практике были случаи, когда клиенты приходили к застройщику попросить зачесть брокерское вознаграждение как дополнительную скидку, для этого нет механизма. Брокеру деньги платят за фактически выполненные услуги профессионального участника рынка.
Возможно, многие могут путать брокера по недвижимости и риелтора. В чем принципиальные отличия?
Брокер – профессиональный участник гражданского оборота, у которого есть прямые договоры с застройщиками, всеми основными площадками по продаже объектов недвижимости, он отслеживает динамику инвестиционного роста от котлована до сдачи дома и выхода объекта на вторичный рынок. Да, основная задача и у брокера, и у риелтора одна – оформить максимально выгодную сделку для клиента в соответствии с поставленными целями и задачами. Просто у брокера больше инструментов, шире информационное поле и спектр услуг.
На что, по вашему мнению, нужно в первую очередь обратить внимание клиенту при выборе своего брокера?
В первую очередь, конечно, нужно обращать внимание на опыт работы в данной сфере, его можно определить по количеству заключенных сделок и профилю брокера в сегменте рынка (премиум-класс или эконом). А также еще важно обращать внимание на четкие и ясные условия работы.
Сколько лет вы работаете в этой сфере предоставления услуг?
Больше 20 лет. Раньше я сопровождала сделки как юрист, в том числе отстаивая интересы в судах, сопровождая инвестиционные портфели клиентов. Уже более пяти лет я работаю самостоятельно, основной профиль моей работы сейчас – сделки в сегменте новостроек и купли-продажи готовых квартир в Москве, предпродажная подготовка и ведение юридического сопровождения клиентов.
Я уверена, что за столько лет у вас есть клиенты, которым вы не только помогаете на первоначальном этапе приобретения жилья, но и ведете их дальше, когда объекты недвижимости приобретаются в ипотеку или в сложных случаях, когда, например, эта ипотека погашается доходом от аренды.
Да, я сопровождаю объекты моих клиентов: покупку, ремонт под задачу, сдачу в аренду. Ипотека хороший инструмент, он позволяет реалистично смотреть на вложения. Есть хороший лайфхак – заходя в проект с покупкой недвижимости в ипотеку для сдачи в аренду, всегда оставляйте себе подушку безопасности по платежам минимум на шесть месяцев. Это удержит вас от необдуманных сделок.
Какие вы предоставляете платформы для торговли?
Есть несколько площадок для профессиональных брокеров – такие как система «НМаркет.Про», ТrendAgent, «Домбук», самая популярная и универсальная для Москвы – это ЦИАН, сейчас набирает обороты «Авито» и «Домклик» Сбербанка, а также «Яндекс-недвижимость».
Мария, сейчас, конечно, для всех граждан России ситуация достаточно сложная и непонятная. У многих наблюдается настоящая паника. В семьях подрастают дети. Их воспитание и образование стоит достаточно дорого, а многие родители теряют свою работу, которая позволяла им ранее обеспечивать должный уровень развития своих детей. Подушки безопасности у многих были раскрыты еще в локдаун. И сегодня люди приходят к выводу, что нужно что-то продавать, но при этом сегодня это не лучшее время с точки зрения получения прибыли. Что, по вашему мнению, стоит сегодня продавать, а что покупать?
Сейчас лучше диверсифицировать свои доходы, как вариант – вложиться в инвестиционное строительство и параллельно в объекты под сдачу в аренду, тем самым обеспечив хорошую доходность по году, уровняв ежемесячное пополнение бюджета наличными от арендных платежей. В любое время надо избавляться от неликвида, от объектов, которые падают в цене и не приносят дохода больше, чем вклады в банке. Недвижимость – самая устойчивая валюта сегодня.
Но ведь с учетом сложившейся финансовой ситуации у покупателя нет гарантий, что жилье, в которое он вложил свои средства, будет достроено. История знает и другие яркие примеры, когда, казалось бы, в спокойное время очень надежный застройщик с именем строил объект, а потом вдруг скрывался в неизвестном направлении вместе с вложенными в объект деньгами. Как узнать, кому верить?
Сейчас есть много публичных ресурсов, которые содержат открытую информацию по застройщику и земле, правам собственности, важнейшие: наш.дом.рф, reestrgos.com, налог.ру. Эскроу-счета сейчас свели к минимуму риски, деньги до сдачи дома находятся на закрытых счетах.
Вы можете предвидеть такие ситуации, вы как-то страхуете своих клиентов от нечистоплотных и неблагонадежных застройщиков?
Да, конечно, мы проводим доскональный анализ застройщика, земельного участка, привлекаем необходимых экспертов. Делаем юридическое заключение по каждому объекту.
Если говорить о коммерческой недвижимости, здесь ситуация тоже не очень хорошая. Локдаун многие компании заставил перейти на удаленный формат работы, многие в нем нашли преимущества и так в нем и остались. Торговые площади и площади первых этажей под аренду заметно пустуют.
Да, пустуют. Крупные иностранные компании уходят с российского рынка, в том числе не только торговые, но и консалтинговые компании, которые также сокращают своих сотрудников и сворачивают свою деятельность и рынок арендного жилья на спаде. Каждый раз, выбирая объект, надо анализировать конкурентную среду. Торговые помещения в некоторых районах пустуют уже годами. Ценовая политика, состояние объектов, всегда надо следить за рынком и его тенденциями.
А какая в целом сейчас ситуация на рынке жилья?
Как такового рынка не было, движение началось в мае. Сезонность подняла спрос на дома и дачи в Подмосковье и приморских регионах (Сочи и Крым). ЦБ снизил ставку на ипотечное кредитование до разумного показателя, который выгоден конечному потребителю, поэтому теперь мы все ждем восстановления объема сделок, ведь около 80% из них приходятся на ипотечные. В апреле этого года аренда была выгоднее потребителю, чем ипотека со ставкой 16–18% годовых.
Дайте свой совет тем, у кого семьи, дети, по каким критериям лучше всего выбирать жилье?
В Москве самое важное – локация, надо составить логистические карты маршрутов всех членов семьи с перспективой на пять-десять лет. Определившись с районом, нужно выбрать лучшего из застройщиков по своему бюджету. Еще очень важно для мегаполиса, чтобы в зоне шаговой доступности был парк или набережная, то есть естественная природная среда. Есть научные исследования, доказывающие, что это очень важно для эмоционального и физического здоровья. Еще один важный момент – уточняйте коммунальные платежи и налоговое бремя. Например, налогообложение объектов дороже 20 млн выгоднее для апартаментов.
Какие районы или квартиры являются сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестирования?
Смотря какая задача и какой бюджет. Из общих закономерностей: первая очередь всегда выигрывает, первые этажи – неликвид, видовые характеристики важны, избегайте массовых застроек, соотнесите количество квартир, машино-мест и площадь застройки, для сравнения всегда считайте стоимость квадратного метра. Что касается месторасположения объектов, то большим спросом пользуются небольшие квартиры, студии в новостройках. Кто-то покупает такие квартиры для удобства работы – например, если живет за городом, но вынужден часто ездить по делам в город или оставаться на пару дней, кто-то покупает для детей, кто-то для родителей. Такие люди подходят к приобретению квартиры с практической точки зрения, учитывая удобную транспортную схему и местоположение объектов, да и экономический кризис все-таки заставил людей следить за бюджетом, а небольшие квартиры предполагают экономичные эксплуатационные расходы. Например, интересными объектами являются комплекс Dream Towers, также хорош жилой квартал на набережной Now, расположенный в районе Нагатинской поймы. Рядом есть все необходимое – технопарк, бизнес-центры, метро, точки деловой активности, зеленая зона и большой развлекательный центр для детей «Остров мечты», а до центра города можно добраться всего за 15 минут. Также стоит обратить внимание на уже устоявшийся сегмент рынка недвижимости – апартаменты. В среднем их стоимость меньше на 10–15% стоимости квартир, часто это целесообразнее для семейного бюджета. Я сама купила старшему ребенку апартаменты, расположенные внутри Третьего кольца, сопоставимые по стоимости с квартирами, расположенными ближе к МКАД.
Пару лет назад появился массовый интерес к приобретению жилья на юго-западе Москвы – в таких микрорайонах, как Коммунарка, Московский, «Испанские кварталы». В связи с этим цены на жилье в этих районах заметно стали расти. Насколько сегодня целесообразна покупка жилья в этих местах, учитывая новые цены?
Интерес возник, когда эти районы стали Москвой, это был рынок первичных инвестиций. Сейчас эта локация уже сформировала пласт вторичного рынка, там другие правила игры. Надо сравнивать, анализировать. Как ни крути, конверсия увеличилась, значит, есть выбор и интересные варианты. Начинают достраивать и вводить в эксплуатацию новые объекты инфраструктуры, районы становятся уютнее и удобнее для людей. Надо считать среднюю цену покупки, продажи, аренду, тогда будет картина маслом.
А как клиент вообще может понять, завышены ли цены на приобретаемую им недвижимость или нет?
Нужно проводить анализ предложений, математика здесь хороший советчик.
Мария, я знаю, что вы проводите также много сделок с недвижимостью за пределами России. Приобретение жилья за границей всегда отмечалось какими-то модными веяниями. Одно время мы массово покупали жилье в Латвии, Литве, они давали хорошие условия, было время, когда Кипр вызывал нешуточный интерес у россиян. Какие страны сегодня пользуются популярностью?
Дубай, Турция, Таиланд. Однако призываю обязательно обращаться к профессионалам по сопровождению сделок, потому что во всех странах есть рисковые объекты и свои налоговые и национальные нюансы, о которых мы можем даже не догадываться в силу менталитета.
Пока Европа закрыта, на этом фоне выгодно смотрится Дубай. Расскажите о том, как обстоит дело с покупкой недвижимости в ОАЭ, какие правила и к чему нужно быть готовым, приобретая там недвижимость?
В общем-то, правила такие же, как и у нас: первым делом следует собрать аналитику по своему сегменту. Обратить внимание на компании с господдержкой. Просчитать все налоги, там, например, нет налога с продаж, но есть налог на покупку. Ну и нельзя забывать, что Дубай – это очень жаркая страна, которая не всем подходит для постоянного комфортного проживания.
С наступлением локдауна многие всерьез задумались о покупке жилья в странах Европы. Сейчас, когда расчеты с зарубежными банками остановлены, как вы решаете такие вопросы?
Волна скоропалительных сделок прошла. По сделкам в Европе, Дубае у меня есть хорошие, надежные и опытные партнеры, выходцы из России, которые работают в странах более 20 лет. Вместе мы всегда находим верное решение.
Если все же человек не готов ничего покупать и хочет сохранить свои сбережения в наличных деньгах, то в какой валюте посоветуете это делать?
Я бы посоветовала все разделить на разные корзины, рассмотреть китайские юани как вариант, у Турции огромный приток инвестиций за последний период. Я обратила внимание на криптовалюту, но пока законодательная природа ее до конца не ясна, это можно воспринимать только как эксперимент, не более.
В это сложное время, когда зарубежные компании уходят с российского рынка и активно развивается российское производство, какие компании являются сегодня более надежными? Как понять тем, кто хочет вложить свой капитал, каким российским компаниям сегодня можно доверять?
Обратиться к профессиональным аналитикам и экспертам, изучить бизнес-план компании, тактику и стратегию, конкурентов, все как в любом проекте и сделке.
Каковы ваши прогнозы как специалиста на вторую половину 2022 года и первую половину 2023 года? Стоит ли торопиться с покупкой недвижимости сейчас?
Это серьезный вопрос, торопиться точно нельзя. А вот внимательно и оперативно принимать решения необходимо. Мы справились в пандемию, справимся и сейчас. Всем желаю удачных сделок!
